Analyse

Le 21 mars 2013, lors d’un déplacement à Alfortville, le Chef de l'Etat a annoncé un « Plan d’urgence Logement », avec comme priorité de « Faire plus simple, plus vite et davantage ». Il s’est notamment engagé à raccourcir les délais de construction, à densifier les projets en zones tendues et à développer le logement intermédiaire.

Le Gouvernement a aujourd’hui choisi de recourir aux ordonnances, ce qui contourne un débat important au Parlement sur ces réformes d’ampleur. Rappelons que le recours aux ordonnances était sévèrement critiqué par les socialistes lorsqu’ils étaient dans l’opposition. Ils dénonçaient alors un mépris du Parlement, « une méthode détestable » (François HOLLANDE – 8 juin 2005).

Le projet de loi habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction comprend des mesures attendues par les professionnels. Pour autant, le Groupe UMP regrette que le Gouvernement ait attendu un an pour s’apercevoir que la situation du logement et de la construction était dramatique. Depuis un an, la politique du Gouvernement est incohérente (suppression de loi sur la majoration des droits à construire, hausse de la TVA) alors qu’il faudrait engager une réforme d’ampleur du secteur du bâtiment et du logement et éviter un point de non-retour.

Le Sénat a adopté quelques amendements au PJL sans en bouleverser l’esprit.

Le texte a été adopté conforme en seconde lecture à l’Assemblée nationale le 20 juin dernier.

Compte-tenu des graves difficultés rencontrées par le secteur de l'immobilier et des réponses que le ministre du logement m'a données en commission des affaires économiques le 04 juin 2013, j'ai voté pour ce texte, dont les principales dispositions vont dans le bon sens.

Dispositions du Projet de Loi :

L’article 1^er habilite le Gouvernement à prendre des ordonnances :

1°) pour augmenter la construction de logements, les ordonnances devront créer une procédure intégrée. Cette procédure prévoira notamment des délais raccourcis pour les différentes étapes du projet, permettra de regrouper les autorisations requises pour la réalisation du projet. Cette procédure devrait essentiellement concerner les zones urbaines,

2°) pour améliorer l’accès aux documents d’urbanisme opposables aux projets d’aménagement et de construction, les ordonnances devront créer un « portail national de l’urbanisme », avec des données centralisées et standardisées,

3°) pour le financement de projets d’aménagement, les ordonnances devront augmenter le taux maximal de garantie d’emprunt que les collectivités territoriales peuvent apporter,

4°) pour accélérer le règlement des litiges et prévenir les recours abusifs, les ordonnances devront encadrer les conditions de saisie du juge, aménager les compétences et les pouvoirs des juridictions et réduire les délais de traitement des procédures juridictionnelles,

Ø Amendement Sénat : il est précisé que le juge devra en particulier exiger des requérants « un intérêt suffisamment direct à agir » ,

5°) pour faciliter la réalisation de logements dans les zones tendues (notamment pour supprimer les « dents creuses »), les ordonnances devront permettre :

- l’assouplissement de l’obligation de création d’aires de stationnement(exonération totale ou partielle, dérogations aux PLU lors de projet de surélévation d’immeubles ou de transformation de bureaux créant des logements),

- la densification des projets : dérogation au PLU pour augmenter la hauteur des constructions (harmonisation avec les constructions contiguës déjà existantes) ; dérogations au code de la construction et de l’habitation pour les projets de surélévation,

Ø Amendements Sénat :

- l'ordonnance devra considérer que les dérogations aux règles des PLU constituent une faculté pour les communes ou leurs groupements et non une obligation,

- le dispositif devra concerner, outre les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique,

- les conditions de dérogation aux obligations en matière d’aires de stationnement devront tenir compte de la qualité de la desserte en transports collectifs ou de la densité urbaine,

- corrections rédactionnelles du b et du c pour une meilleure lisibilité du dispositif relatifs aux « dents creuses »,

6°) pour favoriser le développement des logements intermédiaires, les ordonnances devront définir un régime spécifique du logement intermédiaire. Un contrat de bail de longue durée sera créé pour consentir des droits réels immobiliers au preneur à condition que les logements conservent une vocation intermédiaire pendant toute la durée du bail. Les organismes de logement social pourront créer des filiales pour construire et gérer des logements intermédiaires,

Ø Amendements Sénat :

- le dispositif devra concerner, outre les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique,

- les collectivités territoriales ou de leurs groupements pourront être représentés dans le conseil d'administration de la maison mère et dans celui de sa filiale dédiée au logement intermédiaire,

7°) la possibilité de garantie intrinsèque pour les opérations de vente de logements en l’état futur d’achèvement (VEFA) sera supprimée au bénéfice d’une garantie financière d’achèvement extrinsèque obligatoire,

8°) les règles relatives aux délais de paiement applicables aux marchés de travaux privés seront modifiées,

Ø Amendement Sénat : il est précisé que l’ordonnance visera bien toutes les entreprises titulaires de marchés de travaux privés, ce qui n’était pas assuré dans la rédaction actuelle du dispositif (amendement UMP).

L’article 2 prévoit que les ordonnances, au regard de leur champ d’application, devront être prises dans un délai de 4 mois, 6 mois ou 8 mois.

L’article 3 impose le dépôt d’un projet de loi de ratification devant le Parlement dans un délai de 5 mois à compter de la publication de l’ordonnance.